Kapitalpris

Del video // www. Investopedia. com / vilkår / c / capitalizationrate. asp

Hva er 'Capitalization Rate'

Kapitaliseringsrenten er avkastningen på en eiendomsinvesteringseiendom basert på den inntekten som eiendommen forventes å generere. Kapitaliseringsrenten brukes til å estimere investorens potensielle avkastning på investeringen.

Kapitaliseringsgraden av en investering kan beregnes ved å dele investeringens netto driftsinntekter (NOI) med den nåværende markedsverdien av eiendommen, hvor NOI er årlig avkastning på eiendommen minus alle driftskostnader. Formelen for beregning av kapitaliseringsfrekvensen kan uttrykkes på følgende måte:

Kapitaliseringskurs = Netto driftsinntekter / nåværende markedsverdi

Noen vurderer at kapitaliseringsfrekvensen i hovedsak er diskonteringsrenten til en evighet, selv om bruken av evighet i dette tilfellet kan være litt misvisende da det innebærer at kontantstrømmer vil være stabile på årsbasis.

Kapitaliseringsfrekvensen er uttrykt i prosent og er også ofte kjent som "cap rate". "

BREAKING DOWN 'Capitalization Rate'

Kapitaliseringsraten er veldig nyttig fordi den strømlinjeformerer informasjon om eiendomsinvesteringer og gjør det enkelt å tolke. For eksempel, hvis Stephan kjøper en eiendom for $ 900 000 og forventer at eiendommen vil generere $ 125 000 per år etter driftskostnader, er kapitaliseringsfaktoren for hans investering 13. 89% ($ 125 000 / $ 900 000 = 0. 1389 = 13, 89%). Hva dette betyr er at Stephan tjener 13. 89% av verdien av sin eiendom som fortjeneste.

Dette eksemplet forutsetter at alle faktorer i Stephans cap rate beregninger vil forbli konstant, men i virkeligheten blir ting ofte litt mer komplisert. Anta at på grunn av en boom i etterspørselen etter fast eiendom i Stephans by etter at han foretok investeringen, øker verdien av Stephans eiendom til 2 millioner dollar etter at to år har gått. I mellomtiden har Stephan gjort samme mengde penger fra eiendommen. Siden kapitaliseringsrenteberegningene bruker nåværende markedsverdi, har kapitaliseringsraten for Stephans investering endret seg. Fordi markedsverdien av eiendommen har steget mens Stephans NOI ikke har, har kupakursen falt betydelig til en mindre gunstig 6. 25% ($ 125, 000 / $ 2 million = 0. 0625 = 6. 25%).

Eksempler som dette illustrerer en viktig funksjon av kapitaliseringsrater. Fordi rentekursen er en forholdsmessig måling av lønnsomhet, må andelen NOI i forhold til gjeldende markedsverdi forbli konstant for at kapitaliseringsrenten forblir den samme. Hvis NOI stiger mens markedsverdien ikke gjør det, vil kapitaliseringsfrekvensen stige, og hvis motsatt skjer, vil kapitaliseringsfrekvensen falle.For at en eiendomsinvestering skal forbli lønnsom, må NOI øke i samme takt som eiendomsverdien øker, eller med en enda høyere rente. I dette henseende er kapitaliseringsrenten nyttig fordi den kan brukes til å spore en eiendomsinvestering over tid for å se om ytelsen er bedre. Hvis kapitaliseringsrenten, uansett grunn, faller, kan det være en klokere beslutning å bare selge eiendommen og reinvestere andre steder. Med en dråpe på over 50% i Stephan's cap rate på bare to år, ville han sannsynligvis være best ute enten å finne en måte å heve sin NOI eller selge eiendommen og finne en alternativ investering.

Bruk av kapitaliseringsfrekvens

Ofte kan sammenligning av ulike eiendomsinvesteringer være å sammenligne epler og appelsiner, så kapitaliseringsfrekvensen er et godt hoppepunkt fordi det kan brukes til å raskt og enkelt sammenligne mange investeringsmuligheter med en en annen. Sammenligning av markedsverdier eller driftsinntekter estimater av ulike eiendommer vil ofte være vanskelig og gi resultater som er vanskelig å sile gjennom, men sammenligning av prosentandeler er veldig grei.

Når man søker å investere i fast eiendom, vil investorene ofte bestemme seg for den laveste kupongrenten de vil akseptere for å gjøre investeringen verdt sin tid. For eksempel kan en investor bestemme at for de beløpene de ønsker å bruke, vil de bare akseptere en investering med en kapitalisasjonsgrad på 10% eller høyere. Når man ser på potensielle investeringer, vil de sammenligne kapasitetsrenten på disse investeringene mot deres personlige kapasitet.

Kapitaliseringsfrekvensen kan også brukes til å beregne tilbakebetalingsperioden for investeringen grovt ved å dele 100 med kupongrenten når den uttrykkes som et heltal. For eksempel kan man kalkulere tilbakebetalingsperioden for en investering med en kappesats på 5% ved å dele 100 med 5, for en estimert tilbakebetalingstid på 20 år. Likevel bør denne metoden bare brukes til å få et grovt estimat av investeringens tilbakebetalingsperiode fordi få eiendomsinvesteringer vil beholde en konstant kapitaliseringsrate over en lengre periode.

I tillegg er direkte kapitalisering en metode som brukes til å verdsette en eiendomsinvestering som inkorporerer kapitaliseringsrenten. Med denne metoden kan man dele NOI med cap rate for å bestemme investeringens kapitalkostnad. Selv om dette kan høres komplisert, er det i hovedsak en omkonfigurasjon av cap rate formel.

Problemer med aktiveringsfrekvens

Selv om kapitaliseringsfrekvensen er et meget nyttig forhold som skal brukes ved planlegging eller analyse av en investering, kommer det med noen viktige begrensninger som bør vurderes før bruk av kapsatsen.

En slik begrensning er at rentekursen ikke er veldig nyttig for kortsiktige investeringer. Med liten tid til å utvikle en pålitelig kontantstrøm, kan en investering NOI være vanskelig eller umulig å avgjøre, og dermed gjør kalkulasjonsberegninger vanskelig eller umulig også.

Det er også viktig å merke seg at kapitaliseringsrenten iblant beregnes som NOI dividert med det opprinnelige beløpet den nåværende eieren betalte for eiendommen. Fordi verdien av en eiendom sjelden vil forbli den samme i svært lang tid, er denne metoden for å beregne cap-priser langt mindre nyttig enn den andre metoden. Beregning av en kupongrente for en eiendom med en verdi på $ 2 millioner i 2015 basert på prisen på $ 300 000 i 1995, vil ikke være veldig nyttig og vil gi svært misvisende resultater. Ytterligere problemer ved bruk av denne metoden kan også oppstå når det gjelder en eiendom som er gitt som gave eller gjennom arv, da kupongrenten ikke kan bestemmes med en kostnad på null.

Kapitaliseringsfrekvensen er et populært og enkelt forhold å bruke, men det bør ikke være den eneste faktoren i noen investeringsbeslutning. Mange flere faktorer må sees på som vekst eller tilbakegang av potensiell inntekt, økning i verdien av eiendommen og eventuelle alternative investeringer tilgjengelig.